Le aree fabbricabili tra urbanistica e fiscalità

Negli ultimi venti anni l’introduzione di alcune imposte locali, in particolare l’ICI e l’IMU, ha reso manifesto, più che nel passato, il legame tra misure fiscali e azioni urbanistiche. Un legame non nuovo se si pensa che quella fiscale fu da subito individuata come via alternativa all’indomani dei fallimenti di riforma urbanistica degli anni ’60, e alle note sentenze costituzionali sull’esproprio preventivo delle aree urbanizzabili. Allora l’imposizione fiscale appariva unicamente come strumento di riacquisizione della rendita urbana, ovvero come elemento di mitigazione delle forti iniquità sottese alla trasformazione dei suoli. Oggi questo legame ha assunto una dimensione sensibilmente più complessa ed integrata rispetto agli strumenti di pianificazione, sia per la graduale complessificazione della disciplina urbanistica sia per l’incidenza crescente dell’imposizione sui valori della trasformazione urbana, assumendo nei fatti una rilevanza tutt’altro che accessoria rispetto al processo pianificatorio. D’altra parte il quadro economico emerso a partire dal 2007 ha prodotto effetti in ambito immobiliare e urbanistico che hanno amplificato questa incidenza, innescando fenomeni, come ad esempio la rinuncia al diritto edificatorio, inattesi e tutt’oggi poco studiati (Cutini, Rusci, 2015). In questo contesto il valore delle aree fabbricabili rappresenta un interessante indicatore degli effetti che il turbolento mercato immobiliare manifesta nei confronti della pianificazione urbanistica; l’assoggettabilità alle imposte municipali offre l’opportunità di una riflessione integrata, seppur sintetica, sugli aspetti che legano gli strumenti fiscali a quelli urbanistici.