Violazione del dovere di buona fede in pendenza di condizione sospensiva (a margine di un preliminare di compravendita immobiliare)

This contribution analyses the order n. 21427 of 6 July 2022, issued by the Suprema Corte di Cassazione on the subject of breach of the duty of good faith in the face of a suspensive condition attached to a real estate sale preliminary contract. Taking as its starting point the case analysed by the Supreme Court, and after briefly describing the essential features of its reasoning, the paper discusses the subject of the preliminary contract and the suspensive condition, as institutes useful, in different ways, to establish a deferred implementation of interests for the parties of a transaction. The paper then delves into the structure and function of the rule of good faith during the pendency of a condition, distinguishing in particular the judgement of impropriety for behaviours that does not respect good faith, from that of breach of a contractual obligation. The analysis will show how this differentiation leads to concrete and different consequences in terms of remedies. Finally, attention will be drawn to the balancing function of contractual relations that the rule of good faith plays.

Il contributo analizza l’ordinanza 6 luglio 2022, n. 21427, resa dalla Corte di Cassazione in materia di violazione del dovere di buona fede in pendenza di condizione sospensiva apposta ad un contratto preliminare di compravendita immobiliare. Prendendo le mosse dalla fattispecie concreta analizzata dalla Suprema Corte, e dopo averne sinteticamente descritto i tratti essenziali della motivazione, la nota affronta il tema del contratto preliminare e della condizione sospensiva, come istituti funzionali, in modo diversificato, ad instaurare un’attuazione di interessi differita per le parti di un negozio. Lo scritto approfondisce poi la struttura e la funzione della regola di buona fede in pendenza di condizione, distinguendo in particolare il giudizio di scorrettezza per il comportamento che non rispetta la buona fede, da quello di inadempimento di un obbligo contrattuale. L’analisi mostrerà come tale differenziazione porti a concrete e diverse conseguenze sul piano rimediale. Da ultimo, si porrà l’attenzione sulla funzione di riequilibrio dei rapporti contrattuali che svolge la regola di buona fede.