Urban network per il masterplanning strategico nelle grandi aree urbane. Configurazione spaziale e rendita urbana

La distribuzione dei valori immobiliari è uno dei fenomeni urbani di maggiore rilevanza, che dispiega i propri effetti ed esprime la propria cogenza direttamente sui residenti e sugli altri fruitori dello spazio urbano. A tal proposito, non è un caso che molti tra ricercatori ed esperti ritengano che buona parte delle problematiche che affliggono la città sorgano dalla lacunosa conoscenza delle modalità con cui la rendita di posizione si manifesta e delle dinamiche secondo cui evolve, che contribuisce alla generalizzata inadeguatezza delle azioni di governo del territorio. Gli economisti, di cui il fenomeno fondiario è stato appannaggio pressoché monopolistico, si sono sempre interessati perlopiù ai meccanismi di formazione dei prezzi degli immobili, producendo un numero molto elevato di modelli e teorie, che spesso producono, tuttavia, risultati ampiamente divergenti. Ciò può essere imputato alla matrice concettuale che li accomuna, ovvero alla possibilità di descrivere ed interpretare la rendita grazie alla sovrapposizione delle informazioni desunte dall’apprezzamento di un certo numero di variabili, più o meno complesse, quali ad esempio la distanza o il budget economico. Il risultato è una città traguardata da punti di vista parziali: ciò che rende questa posizione meno solida di quanto possa sembrare. Al di là delle questioni che animano il dibattito su questi modelli e queste teorie, ad esempio legate alla razionalità degli operatori economici – che spesso è tra le loro ipotesi di base – è interessante chiedersi se la distribuzione della rendita fondiaria sia un fenomeno esogeno allo spazio urbano – come finora è stato tendenzialmente considerato – o se, viceversa, sia da considerarsi ad esso endogeno. Il presente lavoro suggerisce quest’ultima ipotesi, sulla base dell’applicazione della scienza delle reti urbane, secondo l’approccio configurazionale.